İpotek nedir, kredi teminatı olarak nasıl kullanılır?

İpotek, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 881 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Taşınmaz sahibinin zilyetliği devam eder; yalnızca tapu siciline şerh konulur.

İki türü vardır. Anapara ipoteğinde teminat altına alınan alacak belirli ve kesindir; kredi tutarı bellidir. Üst sınır (limit) ipoteğinde ise gelecekte doğacak alacaklar için bir tavan tutar belirlenir; bu tutara kadar tüm alacaklar teminat kapsamındadır. Bankalar genellikle limit ipoteği tercih eder.

Kurulması için tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur; tescil kurucu unsurdur.

Derece sistemi önemlidir. Birinci derece ipotek, satış hasılatından önce ödenir. İkinci derece ipotek ancak birinci dereceden artan tutardan tahsil edilir. Bu nedenle bankalar birinci derece ipotek talep eder.